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Mercado aquecido é incentivo para investimento em imóveis

O Brasil possui um déficit habitacional em torno de 7 milhões de moradias, segundo as estatísticas oficiais, e apenas o Estado de São Paulo responde por 20% desse total. Com salários achatados ou trabalhando de maneira informal, cidadãos não conseguem acesso à tão sonhada casa própria, e muitos estão em sub-moradias ou vivem na casa de parentes próximos.

A locação residencial é a alternativa direta para preencher parte dessa grande lacuna. Em países desenvolvidos da Europa ou mesmo dos Estados Unidos, onde o conceito de propriedade há muito deu lugar ao de moradia digna, o aluguel de imóveis é prática incentivada pelos governos como forma de garantir qualidade de vida àqueles que não possuem condições de ter um imóvel próprio.

Não há dúvida que o mercado de locação avançou no Brasil, sobretudo nos últimos 15 anos, após a vigência da nova Lei do Inquilinato, que trouxe equilíbrio na relação jurídica entre proprietários e inquilinos e ampliou a oferta de imóveis no mercado, e também do Código de Defesa do Consumidor, que proporcionou maior conscientização do consumidor quanto a seus direitos.

Ainda na década de 1990, a implantação do Plano Real trouxe, com o passar dos anos, estabilidade às relações locatícias, ampliando a concorrência salutar do setor imobiliário. De um passado protecionista e mercado recessivo, com poucas ofertas e ritmo lento na construção de imóveis, o cenário se transformou com a estabilidade monetária, aceleração da produção imobiliária e uma legislação que apaziguou o relacionamento entre proprietários e inquilinos.

De 1995 a 2003, período de consolidação do Real, o desequilíbrio entre oferta e procura se inverteu, com predominância absoluta da primeira, já que muitos proprietários de imóveis passaram a enxergar, na locação, uma oportunidade para complementar seus rendimentos mensais, e não uma opção de investimento seguro e rentável.

O resultado, de imediato, foi a retração nos valores dos aluguéis novos, que oscilaram, em média, abaixo dos índices de inflação. E, com tantos imóveis vagos, os candidatos a inquilino passaram a ser mais seletivos, especialmente quanto ao estado de conservação das unidades, além de boa localização e aluguel compatível com o mercado.

Desde 2003, as grandes metrópoles passaram a vivenciar um cenário de diminuição das ofertas para locação, fruto direto da insegurança jurídica dos contratos - por conta de entendimentos equivocados sobre a penhorabilidade do bem único do fiador -, morosidade da Justiça nas ações de casos de cobrança e despejo, falta de incentivos à locação por parte do governo e aumento da carga tributária sobre o rendimento dos aluguéis. Por outro lado, a escalada das taxas de juros no país atraiu potenciais investidores para o mercado financeiro, em detrimento do imobiliário.

A demanda, entretanto, não diminuiu, e o grau de exigência dos inquilinos continua elevadíssimo. Em São Paulo, por exemplo, já é possível identificar regiões em que há verdadeiras filas de interessados para alugar, com base nos perfis de imóveis mais procurados. Essas unidades costumam ser negociadas antes mesmo da entrega das chaves pelo antigo morador, ou seja, no período de aviso prévio de entrega da unidade. A mesma tendência vem sendo observada no caso dos imóveis comerciais.

O que esse cenário significa, na prática? Que o mercado está aquecido e, conseqüentemente, o investimento em imóveis é, mais do que nunca, um bom negócio. É preciso, porém, que o mercado ofereça estímulos, mostrando onde estão as grandes oportunidades.

Diante de tal quadro, o novo papel dos gestores do setor imobiliário, aí incluídos administradoras, imobiliárias e corretores, deve se voltar para a efetiva consultoria de negócios, no sentido de identificar nichos, orientar investimentos, conciliar interesses, assegurar rentabilidade ao investidor e a devida valorização de seus ativos imobiliários, além de disponibilizar modernas ferramentas de gestão patrimonial.

Indo além, é necessário prover proprietários, inquilinos e fiadores de informações rápidas e precisas, para que não pairem dúvidas sobre a transparência dos negócios. As partes envolvidas na locação devem se sentir satisfeitas e seguras. Seguindo esse norte, certamente aumentará a percepção dos investidores de que o mercado imobiliário permanece atraente e lucrativo.

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